Как узаконить дачный домик: пошаговая инструкция

Подробно рассмотрим, как узаконить садовый домик без разрешения на строительство, ввода сооружения в эксплуатацию.

Зачем регистрировать дачный домик на садовом участке

Садовые домики, даже если это небольшие щитовые бытовки размером 3х6 м, 4х6 м или 6х6 м, можно оформить как объект недвижимости в рамках «дачной амнистии». Узаконивание открывает перед собственником ряд возможностей:

• Повышение стоимости дачного участка

• Страхование объекта недвижимости

• Совершение сделок с дачей: продажа, завещание, дарение, обмен

• Использование в качестве обеспечительной меры при кредитовании и пр.

Единственным плюсом отсутствия оформления садового домика является не взимание налогов за него.

Если объект не зарегистрирован, то его могут признать самостроем, оштрафовать владельца земельного участка, обязать снести постройку, в том числе в судебном порядке.

Как зарегистрировать садовый домик по дачной амнистии

Чтобы оформить садовый домик, нужно обратиться в многофункциональный центр (далее – МФЦ) с комплектом документов, уплатить госпошлину в размере 350 рублей (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Срок регистрации права составляет девять рабочих дней. Исчисляется с даты подачи документов в МФЦ. По истечении этого срока заявитель получает по месту подачи заявления выписку с единого реестра.

Есть также возможность направить заявление с приложением документов через Почту России, курьерской службой с уведомлением о вручении непосредственно в региональное управление Росреестра. Но в этом случае заявление заверяется нотариально. А это – дополнительные расходы.

Совет#1. Если начато строительство садового домика на земельном участке, то постарайтесь завершить его и подать документы на регистрацию права собственности до крайнего срока дачной амнистии – по упрощенной схеме. Или направьте в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве.

В уведомлении о планируемых строительных работах содержатся следующие сведения:

1. ФИО, адрес проживания заявителя, паспортные данные

2. Кадастровый номер участка земли, адрес

3. Информация о праве собственности

4. Данные о виде использования земли

5. Информация о размерах, этажности дачного домика, отступах от границ участка, целях строительства

После окончания строительных работ направляется соответствующее уведомление с приложением технического плана объекта. Регистрация в Росреестре выполняется органом местного самоуправления или непосредственно собственником земли.

В 9 случаях из 10 местная администрация, получая уведомление о начале строительства, направляла заявителю письмо, в котором указывала, что не согласовывает начало и/или окончание строительства. На практике порядок из уведомительного» превратился в «разрешительный». При этом уведомительный порядок не только долгий, но и плохо показал себя на практике.
Управляющий партнер «MITSAN-Consulting» Дмитрий Желнин, журнал «Эксперт».

Как оформить документы на дачный домик

Можно узаконить садовый домик лично или поручить работу юристам по нотариально заверенной доверенности. В таблице представлено, какие документы нужны будут в том или ином случае.

Таблица 1 – Пакет документов в зависимости от способа подачи заявления

Необходимые документы	Способ подачи документов			Примечание
	Лично	Через доверенное лицо
Паспорт собственника дачного участка	+	+
Свидетельство о праве собственности на землю	+	+	Не требуется, если земельный участок оформлен надлежащим образом и сведения о нем имеются в ЕГРН
Технический план	+	+
Документ об оплате госпошлины в размере 350 рублей	-	-	Заявитель вправе представить квитанцию, выписку об уплате государственной пошлины исключительно по собственной инициативе
Доверенность на регистрацию дачного домика (заверенная нотариально)	-	+
Паспорт доверенного лица	-	+

Нужно зарегистрировать дачный домик, чтобы легализовать его и ввести в гражданский оборот. ЕГРН, куда вносятся сведения об имуществе, является единственным источником об объекте недвижимости и его владельцах.

Важно! В упрощенном порядке можно зарегистрировать дачный домик, который имеет высоту не более 20 метров и количество этажей – не больше трех.

Как зарегистрировать дачный домик, если нет документов на землю?

- Для начала нужно подготовить правоустанавливающие документы на землю. Их можно получить на основании выписки из похозяйственной книги, которая подтвердит получение земельного надела для ведения личного подсобного хозяйства. Только эта выписка признается документом о праве на участок. В противном случае землю придется выкупать по рыночной цене. И только после всех этих процедур зарегистрировать дачный домик.

Где получить технический план?

Технический план представляет собой документ с основными характеристиками недвижимого имущества, в рассматриваемом случае – садового домика. Требования к его подготовке появились в 2008 году. Технический план пришел на смену техническому паспорту. В отличие от последнего, в техплане есть информация с координатами привязки дома к земельному участку.

Технический план готовит кадастровый инженер, состоящий в реестре Росреестра. С ним заключается договор, в котором определяются сроки и стоимость работ. С выездом на место специалист измерит основные параметры садового домика, занесет в планшет данные о его координатах, иные сведения, необходимые для оформления документа.

Заказчику предоставляется в электронном виде (на диске, USB-флеш-накопителе) готовый план, заверенный усиленной квалифицированной электронной подписью специалиста.

Технический план готовится либо на основании технического паспорта (порядок применения данного документа действовал до 2013 года), либо на основании декларации об объекте недвижимости.

Декларация заполняется непосредственно правообладателем дачного дома или его представителем. В состав документа входят следующие сведения:

• Вид, назначение садового дома

• Адрес его расположения

• Номер кадастрового квартала и кадастровый номер

• Описание садового дома

• Собственник садового участка

• Документы, подтверждающие право собственности

В декларации заполняющее ее лицо выражает согласие на обработку персональных данных и достоверность вносимой информации.

Документ можно оформить электронно или на бумаге.

Важно! Технический план и декларация должны быть составлены по форме, утвержденной приказом Миэкономразвития России от 18.12.2015 № 953.

Пошаговая инструкция по оформлению дачного домика

Чтобы зарегистрировать дачный домик, воспользуйтесь следующей пошаговой инструкцией:

1. Заполните декларацию на домик

2. Заключите договор с кадастровым инженером на разработку технического плана

3. Определите день осмотра объекта специалистом

4. Получите готовый технический план

5. Позвоните в МФЦ, где принимают документы на регистрацию права собственности, определите день и время посещения центр

6. Приходите с паспортом и техпланом в МФЦ к указанному сроку

7. Заплатите госпошлину 350 рублей

8. Распишитесь в заявлении в указанных специалистом местах, получите уведомление о приеме документов

9. Приходите в МФЦ по истечении 9 рабочих дней за подтверждающими регистрацию документами

Порядок регистрации по дачной амнистии действительно очень простой. Главное, чтобы были правоустанавливающие документы на землю, деньги на подготовку технического плана и желание.

Совет#2. Для прописки в дачном домике его нужно признать жилым на основании решения комиссии. Заявление рассматривается в течение 40 дней, по результатам выдается акт. Можно признать жилым строение и прописаться в нем, только если садовый или дачный участок расположены на территории населенного пункта, у участка есть адрес. Земли под огородничество для этих целей не подходят.

Какой дачный домик не надо регистрировать

Дачная амнистия не распространяется на регистрацию прав собственности на гаражи, бани, сараи, иные постройки хозяйственного назначения.

Также не требуется зарегистрировать дачный домик, если он обладает следующими характеристиками:

• Постройку можно перенести на другое место без разборки;

• Садовый домик не установлен на капитальный фундамент;

Такие постройки нельзя отнести к недвижимости. Потому законодатель не требует их регистрации в установленном порядке.

Нужно ли приватизировать дачный домик

Без приватизации объекты недвижимости нельзя продать, завещать, дарить, совершать с ними иные юридически значимые действия. Если имеются правоустанавливающие документы на садовый участок, то достаточно подать заявление с приложением технического плана дома.

Размер госпошлины при приватизации садового дома соразмерен регистрации по дачной амнистии.

Нужно ли приватизировать дачный домик, если земля уже приватизирована

Не нужно приватизировать такой дом только в том случае, если планируете снести его и построить на этом месте новую дачу. Во всех других случаях приватизация нужна:

1. Документ о праве собственности позволит избежать штрафа за несвоевременное уведомление налоговой инспекции или неуведомление (п. 3 ст. 129.1 НК РФ) об объекте недвижимости. Сумма взыскания составит 20% от неуплаченной суммы налогообложения, плюс все равно нужно будет уплатить налог на недвижимость.

2. Если нужно продать участок, то наличие неучтенного объекта может помешать сделке: для будущего собственника такой объект – дополнительное обременение: нужно будет узаконить дачный домик в установленном порядке. А это – расходы на технический план, время на регистрацию.

3. При наличии жалоб дом могут признать незаконной постройкой и обязать снести его.

Если не уложиться с приватизацией, оформлением дачного домика до 1 марта 2026 года, то придется обращаться в суд в порядке ст. 222 ГК РФ, чтобы признать самовольную постройку не самовольной. Иначе дачей невозможно будет распоряжаться: продавать, дарить ее, получать доходы от сдачи в аренду, использовать каким-либо образом.

Таблица 2 – Разница между дачной амнистией и признанием права собственности в судебном порядке

	Дачная амнистия	Судебный порядок
Срок признания права собственности	Не более 9 дней с момента подачи документов в МФЦ	Не менее двух месяцев после подачи документов в суд
Расходы	Госпошлина – 350 рублей плюс расходы на технический план и доверенное лицо, в случае обращения к сторонней помощи	Судебная пошлина – 300 рублей, расходы на представителя, подготовку документов – по договоренности, в случае положительного решения – госпошлина за регистрацию 350 рублей, иные расходы.
Перечень документов	Достаточно заявления и технического плана	Нужно подготовить заявление в суд, приложить к нему подтверждающие документы: об уплате госпошлины, правоустанавливающие документы на землю, технический план, документы о соответствии постройки требованиям законодательства, о соблюдении прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, безопасности объекта для жизни и здоровья окружающих.
Участвующие в процессе лица	Кадастровый инженер – для подготовки техплана, собственник участка, доверенное лицо (при желании правообладателя на землю)	Кадастровый инженер, собственник садового участка, представители органа местного самоуправления, садового товарищества, эксперты по экспертизе постройки, адвокат, иные лица.

Таким образом, зарегистрировать дачный домик в рамках амнистии – быстрее и дешевле для собственника дачи. Нужно успеть воспользоваться отпущенным временем. Продления «дачной амнистии» после 1 марта 2026 года может и не быть.